Nue-propriété et pleine propriété : les différences de traitement fiscal en matière d’impôt sur le revenu foncier

Le traitement fiscal de la nue-propriété et de la pleine propriété en matière d’impôt sur le revenu foncier présente des différences notables. Il est essentiel de bien saisir ces distinctions pour optimiser sa stratégie patrimoniale. Cet article vous éclairera sur les spécificités fiscales de chacun de ces régimes et vous aidera à faire les meilleurs choix en fonction de votre situation.

Les fondamentaux de la nue-propriété et de la pleine propriété

Avant d’aborder les aspects fiscaux, il convient de définir ce que sont la nue-propriété et la pleine propriété. La pleine propriété est le droit le plus complet qu’une personne peut avoir sur un bien. Elle cumule l’usufruit, qui correspond au droit d’utiliser le bien et d’en percevoir les revenus, et la nue-propriété, soit le droit de disposer du bien (le vendre, le donner, etc.).

Dans certains cas, il peut être intéressant de dissocier ces deux droits en optant pour une démembrement temporaire ou viager. Ainsi, un nu-propriétaire possède un bien mais n’a pas le droit d’en profiter ni d’en percevoir les revenus. L’usufruitier, quant à lui, jouit du bien sans en être propriétaire. À l’extinction du démembrement, généralement au décès de l’usufruitier, le nu-propriétaire récupère la pleine propriété du bien.

Le traitement fiscal de la nue-propriété

En matière d’impôt sur le revenu foncier, la nue-propriété bénéficie d’un traitement fiscal particulièrement avantageux. En effet, le nu-propriétaire n’a pas à déclarer les revenus fonciers tirés du bien puisqu’il ne perçoit aucun loyer. Cela signifie qu’il n’a pas à payer d’impôt sur le revenu ni de prélèvements sociaux sur ces revenus inexistants.

De plus, en cas de cession du bien, le nu-propriétaire bénéficie d’un abattement sur la plus-value réalisée en fonction de la durée du démembrement. Cet abattement est de 10 % par an à partir de la cinquième année et atteint 100 % après 15 ans.

Enfin, dans le cadre d’une succession ou d’une donation, la valeur de la nue-propriété est réduite en fonction de l’âge de l’usufruitier. Cela permet au nu-propriétaire de réduire les droits à payer lors de la transmission.

Le traitement fiscal de la pleine propriété

Contrairement à la nue-propriété, la pleine propriété implique des obligations fiscales plus importantes puisque le propriétaire doit déclarer les revenus fonciers perçus et s’acquitter des impôts et prélèvements sociaux correspondants. Toutefois, il existe des dispositifs permettant d’alléger cette charge fiscale.

En ce qui concerne l’impôt sur le revenu, les revenus fonciers sont soumis au barème progressif de l’impôt sur le revenu après déduction des charges et des intérêts d’emprunt liés au bien. Le propriétaire peut également opter pour le régime du micro-foncier, qui permet de bénéficier d’un abattement forfaitaire de 30 % sur les loyers perçus si ces derniers ne dépassent pas 15 000 € par an.

En matière de plus-value immobilière, la détention de la pleine propriété ne permet pas de bénéficier d’un abattement spécifique comme c’est le cas pour la nue-propriété. Cependant, un abattement pour durée de détention s’applique également à la plus-value réalisée : il est de 6 % par an entre la sixième et la vingt-et-unième année, puis 4 % pour la vingt-deuxième année. La plus-value est donc exonérée après 22 ans de détention.

Conclusion

Le choix entre nue-propriété et pleine propriété dépendra essentiellement de vos objectifs patrimoniaux et de votre situation personnelle. La nue-propriété offre une fiscalité allégée en matière d’impôt sur le revenu foncier, mais prive le propriétaire du droit d’utiliser le bien et d’en percevoir les revenus. La pleine propriété implique une fiscalité plus lourde, mais permet de bénéficier pleinement du bien et de ses revenus. Il est donc important d’évaluer les avantages et inconvénients de chaque régime avant d’investir dans l’immobilier.