Les SCPI fiscales : comment est calculée la réduction d’impôt pour les investisseurs ?

Le monde de l’investissement immobilier offre de nombreuses opportunités pour réduire ses impôts. Parmi elles, les Sociétés Civiles de Placement Immobilier (SCPI) fiscales ont le vent en poupe. Ces véhicules d’investissement permettent aux particuliers d’investir dans l’immobilier locatif tout en bénéficiant d’avantages fiscaux intéressants. Mais comment est calculée la réduction d’impôt pour les investisseurs ? C’est ce que nous allons voir dans cet article.

Qu’est-ce qu’une SCPI fiscale ?

La SCPI (Société Civile de Placement Immobilier) est une structure juridique qui a pour but d’acquérir et de gérer un patrimoine immobilier locatif. Les SCPI sont souvent qualifiées de ‘pierre-papier‘ car elles permettent d’investir dans la pierre sans avoir à gérer directement les biens immobiliers.

Il existe plusieurs types de SCPI, dont les SCPI fiscales. Ces dernières ont pour but principal de permettre à leurs associés (les investisseurs) de bénéficier d’une réduction d’impôt sur le revenu grâce à des dispositifs fiscaux spécifiques tels que la loi Pinel, la loi Malraux ou encore le dispositif Déficit Foncier.

Les différents dispositifs fiscaux liés aux SCPI fiscales

Les SCPI fiscales peuvent être classées en fonction du dispositif fiscal auquel elles sont rattachées. Voici les principaux dispositifs en vigueur :

  • La loi Pinel : elle concerne les SCPI investissant dans des logements neufs situés dans des zones géographiques éligibles, et destinés à la location nue (non meublée) en tant que résidence principale. La réduction d’impôt est calculée en fonction de la durée de l’engagement locatif, pouvant aller jusqu’à 21% du montant investi pour un engagement de 12 ans.
  • La loi Malraux : cette loi s’adresse aux SCPI qui investissent dans des immeubles anciens situés dans des secteurs sauvegardés ou des quartiers anciens dégradés. La réduction d’impôt est calculée sur le montant des travaux de restauration réalisés, avec un taux pouvant atteindre 30%.
  • Le dispositif Déficit Foncier : il concerne les SCPI réalisant des travaux de rénovation ou d’entretien sur leurs biens immobiliers. Le montant des travaux est déduit du revenu foncier global de l’investisseur, ce qui permet de diminuer son imposition.

Comment est calculée la réduction d’impôt pour les investisseurs ?

Pour bénéficier de la réduction d’impôt, l’investisseur doit souscrire des parts de SCPI fiscale correspondant au dispositif souhaité. Le montant de la réduction d’impôt dépend du type de dispositif et des conditions spécifiques à chaque SCPI.

Dans le cas de la loi Pinel, la réduction d’impôt est calculée sur le montant du capital investi, dans la limite de 300 000 euros par an et par foyer fiscal. Le taux de réduction varie en fonction de la durée de l’engagement locatif :

  • 12% pour un engagement de 6 ans,
  • 18% pour un engagement de 9 ans,
  • 21% pour un engagement de 12 ans.

Pour la loi Malraux, la réduction d’impôt est calculée sur le montant des travaux réalisés dans les immeubles éligibles, dans la limite de 100 000 euros ou 400 000 euros selon les conditions du plan de sauvegarde et de mise en valeur (PSMV). Le taux de réduction varie entre 22% et 30% en fonction du secteur :

  • 22% pour les immeubles situés en zone de protection du patrimoine architectural urbain ou paysager (ZPPAUP) ou en aire de mise en valeur de l’architecture et du patrimoine (AVAP),
  • 30% pour les immeubles situés dans un secteur sauvegardé ou un quartier ancien dégradé.

Enfin, pour le dispositif Déficit Foncier, la réduction d’impôt est calculée sur le montant des travaux réalisés, sans limite de montant. Le déficit foncier ainsi créé est déduit du revenu global de l’investisseur, dans la limite de 10 700 euros par an.

Il est important de noter que les réductions d’impôt obtenues via une SCPI fiscale sont soumises au plafonnement global des niches fiscales, fixé à 10 000 euros par an et par foyer fiscal (hors dispositif Malraux et Déficit Foncier).

Conclusion

Les SCPI fiscales permettent aux investisseurs de bénéficier d’une réduction d’impôt intéressante en fonction du dispositif fiscal choisi. Pour maximiser cet avantage, il est essentiel de bien comprendre les conditions spécifiques à chaque dispositif et de choisir la SCPI adaptée à sa situation personnelle. N’hésitez pas à vous rapprocher d’un conseiller en gestion de patrimoine pour vous accompagner dans vos choix d’investissement.