Face à la problématique du logement en France, l’encadrement des loyers est un sujet qui suscite de nombreux débats. Instauré notamment dans les zones tendues, cet encadrement vise à réguler les prix de la location et faciliter l’accès au logement pour tous. Dans cet article, nous vous proposons un décryptage complet de cette mesure et de son impact sur le marché immobilier.
L’encadrement des loyers, qu’est-ce que c’est ?
L’encadrement des loyers est une mesure mise en place par la loi ALUR (Accès au Logement et un Urbanisme Rénové) en 2014. Elle consiste à limiter les augmentations de loyer lors d’une relocation ou d’un renouvellement de bail, en fonction d’un plafond fixé par l’État. L’objectif principal de cette mesure est de réguler les prix des loyers dans les zones où la demande est supérieure à l’offre, afin de garantir un accès au logement pour le plus grand nombre.
Location et zone tendue : définitions et caractéristiques
Une zone tendue est une zone géographique où la demande locative est particulièrement forte, ce qui engendre une pression sur les prix des loyers et une difficulté d’accès au logement pour certains ménages. La notion de zone tendue a été introduite par la loi de 2013 pour l’accès au logement et un urbanisme rénové (ALUR), qui a également instauré l’encadrement des loyers. Les zones tendues regroupent les agglomérations de plus de 50 000 habitants où il existe un déséquilibre marqué entre l’offre et la demande de logements.
La location est le fait pour une personne, le locataire, d’occuper un logement appartenant à une autre personne, le propriétaire, en échange du paiement d’un loyer. En France, le marché locatif est très dynamique, notamment dans les grandes villes et les zones tendues. Il est donc essentiel pour les pouvoirs publics de mettre en place des mesures permettant de réguler les prix des loyers et d’assurer un accès au logement pour tous.
Les modalités de l’encadrement des loyers
L’encadrement des loyers s’applique uniquement dans les zones tendues. Pour ces zones, un arrêté préfectoral détermine chaque année un loyer de référence, un loyer de référence majoré et un loyer de référence minoré, exprimés en euros par mètre carré de surface habitable. Ces valeurs sont fixées en fonction du type de logement (meublé ou non meublé), du nombre de pièces principales et de la date de construction du bâtiment. Le montant du loyer ne peut pas dépasser le loyer de référence majoré.
En cas de relocation ou de renouvellement de bail, l’augmentation du loyer ne peut pas être supérieure à l’évolution de l’indice de référence des loyers (IRL). Si le loyer pratiqué est inférieur au loyer de référence minoré, le propriétaire peut toutefois demander une augmentation du loyer, dans la limite du loyer de référence.
Les impacts de l’encadrement des loyers sur le marché immobilier
Depuis sa mise en place, l’encadrement des loyers a suscité des réactions contrastées. Pour ses défenseurs, cette mesure permet de limiter la hausse des prix et d’améliorer l’accès au logement pour les ménages modestes. Les associations de locataires sont notamment favorables à un renforcement de cet encadrement, voire à son extension à d’autres zones géographiques.
Toutefois, d’autres acteurs du marché immobilier estiment que cette mesure est inefficace voire contre-productive. Selon eux, elle pourrait freiner la construction de nouveaux logements et inciter les propriétaires à ne pas entretenir leur bien ou à retirer leur logement du marché locatif. De plus, certains experts soulignent que l’encadrement des loyers n’est pas toujours respecté et qu’il est difficile à faire appliquer.
Encadrement des loyers : quel bilan ?
Le bilan de l’encadrement des loyers est encore difficile à établir avec certitude, tant il fait l’objet de controverses et d’évaluations divergentes. Plusieurs études ont été menées pour tenter de mesurer les effets de cette mesure, avec des résultats parfois contradictoires.
En 2018, une étude de l’Observatoire des Loyers de l’Agglomération Parisienne (OLAP) a ainsi montré que l’encadrement avait permis de contenir la hausse des loyers dans la capitale. En revanche, une autre étude réalisée en 2019 par l’Institut d’aménagement et d’urbanisme (IAU) d’Île-de-France a conclu que l’encadrement n’avait pas eu d’effet significatif sur les loyers à Paris.
Il semble donc nécessaire de poursuivre les analyses et les débats autour de cette mesure, afin d’en évaluer pleinement les effets et de déterminer si elle constitue une réponse adaptée aux enjeux du marché locatif et du logement en France.