Les charges locatives sont souvent source de mésententes entre locataires et propriétaires. Pour éviter tout litige, il est essentiel de bien comprendre cette notion, les obligations qui en découlent et la répartition des charges entre les deux parties. Cet article vous présente un tour d’horizon complet sur le sujet.
Qu’entend-on par charges locatives ?
Les charges locatives, également appelées charges récupérables, sont l’ensemble des dépenses engagées par le propriétaire pour assurer l’utilisation normale du logement et des équipements communs. Ces dépenses sont ensuite récupérées auprès du locataire, en plus du loyer. Les charges couvrent différents postes tels que la consommation d’eau, le chauffage collectif, l’électricité des parties communes ou encore l’entretien des espaces verts.
La réglementation encadrant les charges locatives
La loi encadre strictement la répartition des charges entre le propriétaire et le locataire. Le décret n°87-713 du 26 août 1987 établit la liste exhaustive des charges récupérables auprès du locataire. Il est important de noter que si une charge n’est pas mentionnée dans ce décret, elle ne peut pas être imputée au locataire.
De plus, les règles de répartition peuvent varier en fonction de la nature des charges. Par exemple, certaines charges sont calculées en fonction des surfaces (comme l’entretien des parties communes), tandis que d’autres sont proportionnelles à la consommation (comme l’eau ou le chauffage).
Enfin, les charges locatives doivent être régularisées au moins une fois par an. Le propriétaire doit fournir au locataire un décompte détaillé des charges, et le trop-perçu ou le reliquat doit être remboursé ou compensé sur les prochains mois.
Les charges incombant au locataire
Voici quelques exemples de charges qui sont généralement à la charge du locataire :
- Eau froide et chaude : la consommation d’eau dans le logement est récupérable auprès du locataire, sauf si le contrat de bail prévoit que cette charge est incluse dans le loyer.
- Chauffage collectif : les dépenses liées au chauffage collectif, comme la fourniture de combustible ou l’entretien des installations, sont récupérables auprès du locataire.
- Électricité des parties communes : les frais d’électricité liés à l’éclairage des parties communes (cages d’escalier, parkings, etc.) sont récupérables auprès du locataire.
- Taxes d’enlèvement des ordures ménagères : cette taxe permet de financer la collecte et le traitement des déchets. Elle est récupérable auprès du locataire.
Les charges incombant au propriétaire
Certaines charges ne sont pas récupérables auprès du locataire et restent donc à la charge du propriétaire :
- Gros travaux : les travaux d’entretien lourd ou de mise en conformité des installations (ascenseur, chauffage, etc.) ne sont pas récupérables auprès du locataire.
- Taxes foncières : cette taxe est due par le propriétaire du bien immobilier et ne peut pas être répercutée sur le locataire.
- Assurance de l’immeuble : le propriétaire doit souscrire une assurance pour garantir l’immeuble contre les risques (incendie, dégâts des eaux, etc.). Cette dépense n’est pas récupérable auprès du locataire.
- Frais de gestion des charges : les frais de gestion liés à la répartition et au recouvrement des charges sont à la charge du propriétaire.
Comment estimer les charges locatives ?
Pour estimer les charges locatives, il convient de prendre en compte plusieurs éléments :
- La surface du logement : plus un logement est grand, plus les charges liées à son entretien seront importantes. Par exemple, un appartement avec une grande terrasse nécessitera plus d’entretien qu’un studio sans extérieur.
- L’ancienneté de l’immeuble : les immeubles anciens peuvent engendrer des charges plus élevées, notamment en raison de leur isolation thermique moins performante ou de la nécessité d’effectuer des travaux de mise aux normes.
- Les équipements : la présence d’ascenseur, de piscine ou encore de chauffage collectif peut entraîner des charges plus importantes pour le locataire.
Il est donc important de bien se renseigner sur les charges avant de s’engager dans une location, et de demander au propriétaire un état prévisionnel des charges. Cela vous permettra d’avoir une idée plus précise du coût total que représente le logement et d’éviter les mauvaises surprises.
Quelques conseils pour bien gérer les charges locatives
Pour éviter les litiges et bien gérer les charges locatives, voici quelques conseils à suivre :
- Établir un état prévisionnel des charges : cela permettra au locataire de connaître à l’avance le montant des charges qu’il devra payer, en plus du loyer.
- Vérifier la liste des charges récupérables : le propriétaire doit s’assurer que toutes les charges qu’il souhaite récupérer auprès du locataire sont bien mentionnées dans le décret n°87-713 du 26 août 1987. Dans le cas contraire, il ne pourra pas réclamer leur paiement.
- Régulariser les charges annuellement : le propriétaire doit fournir au locataire un décompte détaillé des charges, et régulariser le montant payé en fonction de la réalité des dépenses engagées.
- Prévoir une clause de révision des charges : il peut être intéressant d’inclure dans le contrat de bail une clause permettant la révision des charges en fonction de l’évolution des coûts (par exemple, en fonction de l’indice INSEE du coût de la construction).
En maîtrisant les règles encadrant les charges locatives et en suivant ces quelques conseils, locataires et propriétaires pourront entretenir des relations harmonieuses et éviter tout litige lié aux dépenses engagées pour le logement.